Plus d'informations sur la TVA
Lors de l'achat d'un bien neuf, vous ne payez pas de droits d'enregistrement sur la totalité du prix d'achat, mais une combinaison de TVA sur la valeur de construction et de droits d'enregistrement sur la quote-part du terrain. Vous découvrez ci-dessous comment cela fonctionne.
Deux impôts, un seul achat
Le prix d'achat d'une maison ou d'un appartement neuf se compose de deux parties, chacune imposée différemment :
- La quote-part du terrain — la valeur du terrain (pour un appartement : votre quote-part dans le terrain commun). Sur celle-ci, vous payez des droits d'enregistrement.
- La valeur de construction — la valeur du bâtiment lui-même. Sur celle-ci, vous payez la TVA.
Cette répartition s'applique lorsqu'un bien est considéré comme « neuf » aux fins de la TVA :
jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la première occupation. Si vous achetez un logement existant (non neuf), vous payez uniquement des droits d'enregistrement sur le prix total.
Droits d'enregistrement sur la quote-part du terrain : 12 % en Flandre
Sur la quote-part du terrain, vous payez 12 % de droits d'enregistrement (droit de vente).
Ce taux s'applique toujours à l'achat d'un bien neuf, même s'il s'agit de votre habitation propre et unique : le taux réduit de 2 % ne s'applique pas à la quote-part du terrain d'un achat sous le régime de la TVA.
La quote-part du terrain est déterminée par projet et représente généralement 20 à 35 % du prix d'achat total. Pour chacun de nos projets neufs, notre équipe peut vous communiquer la répartition exacte entre la valeur du terrain et la valeur de construction.
TVA sur la valeur de construction : 21 %
Sur la valeur de construction (prix d'achat moins la quote-part du terrain), vous payez le taux de TVA standard de 21 %. Cela vaut aussi bien pour l'achat d'une habitation clé sur porte que pour un achat sur plan, et que vous achetiez comme habitation propre, seconde résidence ou investissement.
Bon à savoir : lors d'un achat sur plan, la TVA est généralement payée par tranches, au fur et à mesure de l'avancement des travaux (loi Breyne). Vous ne payez donc pas la TVA en une seule fois à la signature du compromis.
Taux de TVA réduit de 6 % en cas de démolition et reconstruction
Depuis le 1er juillet 2025, un taux de TVA réduit permanent de 6 % s'applique aux logements vendus par un promoteur immobilier après la démolition d'un bâtiment existant et la reconstruction sur la même parcelle. Pour les projets qui entrent en ligne de compte, nous le mentionnons expressément sur la page du projet.
Les principales conditions pour l'acheteur :
- Le logement devient votre habitation propre et unique, où vous établissez votre domicile sans délai, ou vous le louez pendant au moins 15 ans à un particulier (domicile) ou dans le cadre de la location sociale.
- La surface habitable ne dépasse pas 175 m².
- En cas d'occupation personnelle, les conditions restent d'application jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant la première occupation. Qui vend ou déménage plus tôt rembourse l'avantage TVA au prorata.
- Pour l'application du taux, une déclaration est introduite auprès du SPF Finances (MyMinfin), cosignée par l'acheteur.
La différence est considérable : 6 % au lieu de 21 % de TVA sur la totalité de la valeur de construction. Sur la quote-part du terrain, vous continuez toutefois à payer 12 % de droits d'enregistrement.
Exemple chiffré
Supposons que vous achetiez un appartement neuf au prix de 500 000 €, dont la quote-part du terrain représente 30 %.
| Elément |
Base |
Taux |
impôt |
| Quote-part du terrain |
€ 150.000 |
12% droits d' enregistrement |
€ 18.000 |
| Valeur de construction |
€ 350.000 |
21% TVA |
€ 73.500 |
| Total |
€ 500.000 |
|
€ 91.500 |
Si le projet entre en ligne de compte pour le taux réduit de 6 % (démolition et reconstruction), la TVA s'élève à 21 000 € au lieu de 73 500 € — soit une différence de 52 500 €.
À ces impôts s'ajoutent encore les frais de notaire (honoraires et frais d'acte) et les éventuels frais liés à votre acte de crédit.
Des questions sur votre situation personnelle ?
Les taux et conditions applicables dépendent du projet, de votre situation personnelle et du moment de l'achat. L'équipe d'Immo BiS examine avec vous et avec le notaire quel régime s'applique à votre achat et quel sera le coût total de l'acquisition.
N'hésitez pas à contacter notre agence — nous vous accompagnons personnellement à chaque étape de votre achat.
Ces informations sont de nature générale et informative, basées sur la législation en vigueur en septembre 2026, et ne constituent pas un conseil fiscal ou juridique. Aucun droit ne peut être tiré de ce texte.
