Tout savoir sur la fiscalité des plus-values

Un bien immobilier à Knokke-Heist est non seulement un régal pour l’œil, mais aussi un investissement intéressant. Mais qu’en est-il si vous le vendez ? Autant y penser, car la plus-value que vous réaliserez peut avoir des conséquences fiscales. La vente de biens immobiliers bâtis fait, en effet, l’objet d’un impôt de 16,5 % sur la plus-value réalisée, toujours majoré des taxes communales.

Comment la plus-value est-elle calculée ?

L’impôt sur les plus-values se fonde sur dif- férents aspects pour déterminer la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.

• Leprixdeventeestdiminuédesfrais engagés pour vendre le bien (honoraires du courtier, frais de publicité, etc.).

• Leprixd’achatestdiminuédel’indemnité que vous avez reçue pour d’éventuels dom- mages au bien.

• Le prix d’achat est majoré : d’unforfaitde 25% pour frais surle prix d’achat. Si les frais de notaire réels s’élèvent à plus de 25 %, on utilise ce montant effectif dans le calcul ; 5% duprix d’achat parannéeé coulée depuis l’achat.

• Les coûts des travaux effectués pour lesquels une facture est disponible peuvent également être imputés.

En tant que vendeur, vous devez indiquer la plus-value dans votre déclaration d’impôt de l’année au cours de laquelle vous l’avez obtenue.

Exemple de calcul

Bert a acheté une maison le 2 mai 2022 pour 750 000 €. Il l’a rénovée pour 150 000 euros, mais décide finalement de la vendre. Il fait appel à Immo Bis et nous trouvons un ache- teur qui paie 1 275 000 €. La commission sur le prix de vente est de 3 % (38 250 €). L’acte notarié de vente est signé le 3 juin 2024, donc dans les cinq ans. La plus-value réalisée est, de ce fait, taxée au taux de 16,5 %, à majorer des centimes communaux.

Calcul :
1.275.000(prixdevente)
- 750.000 (prix d’achat)
- 187.500 (forfait de 25 % pour frais) -93.750(deuxfois5%d’augmentation)
- 150.000 (travaux de rénovation effectués) - 46.000 (commission de l'agent)

= 47.750 € de plus-value imposable.

L’habitation familiale : une exception

Vous vendez l’habitation familiale ? Dans ce cas, vous pouvez être exonéré de l’impôt sur les plus-values à condition d’avoir occupé le logement pendant au moins 12 mois, dont au moins six mois sans interruption, au cours de l’année qui précède la vente.

Qu’en est-il des biens d’investissement et des biens hérités ?

Une exonération peut également être accordée pour les biens d’investissement. Pour en bénéficier, vous devez être proprié- taire du bien depuis plus de cinq ans. Les dates de l’acte authentique d’achat et de vente font foi. Si vous cédez le bien plus tôt, vous êtes redevable de 16,5 % sur la plus-value réalisée lors de la vente.

Les biens immobiliers hérités font aussi l’objet d’une exonération. Mais attention! Si vous vendez le bien dans les deux ans qui suivent le décès à un prix supérieur à la valeur déclarée dans la succession, vous devrez payer un surcroît de droits de succession.

Règles pour les terrains

Lesterrainssontégalementsoumisàl’impôt sur les plus-values. Un taux de 33 % s’applique si vous vendez le terrain dans les cinq ans quisuiventl’achat.Sivousvendezentrela cinquième et la huitième année après l’achat, vous payez 16,5 %. Ce montant est majoré de l’impôt communal dans les deux cas.

Tenez donc bien compte de ces différents points si vous souhaitez vendre un bien immobilier. Vous n’aurez ainsi aucune surprise et pourrez limiter l’impôt dû sur la plus-value. Vous avez des questions à ce sujet ou vous souhaitez un conseil ? Nous sommes à votre service !

Bronnen: notaris.be, financien.belgium.be